Het klonk als een opmerkelijk vonnis: in augustus oordeelde een arbiter dat de NAM geen geld verschuldigd is aan de eigenaar van een pand met aardbevingsschade in Hoogezand, omdat deze schade al aanwezig was op het moment dat de huidige eigenaar het pand kocht. “Eventuele door de eigenaar geleden schade vindt zijn oorzaak in de koopovereenkomst en niet in een aardbeving”, zo valt in het vonnis te lezen. De vorige eigenaar had nooit een claim ingediend bij de NAM om de schade vergoed te krijgen.
De huidige eigenaar staat nu dus met lege handen, maar heeft wel een beschadigd pand. Overigens wist hij van de schade op het moment dat hij het pand kocht, maar blijkbaar vertrouwde hij erop dat hij achteraf geld hiervoor kon claimen bij de NAM, temeer omdat ook de vorige eigenaar dat voor zover bekend nog niet gedaan had.
Wat betekent zo’n vonnis? Wie durft nu nog een huis in Groningen te kopen? Het Gasberaad sprak met hoogleraar Volkshuisvesting en Grondmarkt aan de RUG George de Kam over de gevolgen.
Als u hierover uw licht moet laten schijnen, wat vindt u hier dan van? Is de huidige eigenaar inderdaad niet de benadeelde partij?
“Op zich is deze situatie niet abnormaal, zeker niet als zou blijken dat de woning goedkoper was dan normaal tijdens de verkoop. De huidige eigenaar is op dat moment al gecompenseerd. Dat is net als met een tweedehands auto: als er een deuk in zit, bied je minder en kun je met dat overgebleven geld de schade herstellen. Er is hier geen sprake van achteraf verborgen gebreken en de koper was op de hoogte, dus wellicht was de schade bij de prijs inbegrepen. Dit weten we echter niet zeker.
Toch blijft er het één en ander onduidelijk, want er blijft ook nog zoiets als vervolgschade, die wel op het bordje van de huidige eigenaar terecht zal komen. Een koper heeft het recht dat een verkoper en een makelaar absolute duidelijkheid geven over het te verkopen object.”
“Als er inderdaad sprake was van een verkoop tegen een lagere prijs vanwege de schade, dan kan de vorige bewoner nog naar de NAM gaan om geld te eisen in het kader van de waardeverminderingsregeling. Als de vorige bewoner dat niet doet, mag de NAM zich in de handjes knijpen met de uitspraak van deze arbiter.”
“De huidige eigenaar was overigens helemaal het haasje geweest als de vorige bewoner al wel een regeling had getroffen met de NAM, maar niks met dat verkregen geld had gedaan. Dan had de koper een huis met gebreken gekocht, maar dus ook niet meer naar de NAM kunnen stappen, omdat het te compenseren bedrag immers al was uitgekeerd.”
Wat had de huidige eigenaar anders moeten of kunnen doen? Eisen dat vorige eigenaar schade zou laten herstellen?
“We weten niet wat de context van dit vonnis is, maar wat ik kan zeggen is dat het altijd belangrijk is om goede afspraken te maken tussen koper en verkoper. De schade en plichten, de lusten en de lasten zeg maar, hadden integraal overgedragen kunnen worden zodat de koper beter wist waar hij aan begon.
Als dit beleid doorgetrokken zou worden, wat voor consequenties heeft dit dan voor de woningmarkt in Groningen?
“De schade van vóór de verkoop kan theoretisch gezien dus volledig op jouw bordje komen. Tja, niemand koopt dan meer wat hier in de provincie. Het is echt belangrijk dat er volledige transparantie komt omtrent dit onderwerp, zodat een koper altijd weet waar hij aan begint. In die zin kan dit vonnis vergaande gevolgen hebben.”
Kan een koper eigenlijk überhaupt zeker weten dat een huis schadevrij is?
“Ja, in principe is het verplicht dat een verkoper en makelaar volledige openheid geven over de staat van een huis. Maar misschien kan er in Groningen meer ruchtbaarheid aan worden gegeven, bijvoorbeeld door een keurmerk dat door Centrum Veilig Wonen verstrekt wordt, waarin geduid wordt wat de staat van het huis is, hoe het verbetert en versterkt zou kunnen worden en wat dit kost.”
Ligt dit in het verlengde van de memo van de Nationaal Coördinator Groningen, waarbij hij naar aanleiding van vragen van de NVM verkopers wil vragen een volmacht te tekenen om de makelaar volledige openbaarheid te geven in de schadehistorie van een huis?
“Ja, en dat lijkt me echt goed. Mensen moeten weten waar ze aan toe zijn, zeker in dit gebied. Het zou goed zijn als het Gasberaad en andere partijen zich hier sterk voor maken. Dat maakt de toekomst voor huizenbezitters in Groningen minder onzeker. En verkopers, die hun huis voor minder verkopen dan het oorspronkelijk waard was, kunnen altijd hun verlies claimen bij de NAM. De kopende partij is dan dus al gecompenseerd door het feit dat ze minder betaald hebben, de verkopende partij kan geld terugvragen van de NAM.”
